新華社北京5月24日電（記者楊維漢）當(dāng)前，因房屋“住改商”引發(fā)的糾紛較多，最高人民法院24日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此進(jìn)一步作出規(guī)定，對審判工作予以指導(dǎo)。
“住改商”現(xiàn)象之所以會(huì)成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)，其重要原因在于人們對居住的要求不再是簡單的“有房可居”，而是越來越注重良好的居住環(huán)境和品質(zhì)，安寧、安全、舒適成為大家共同追求的目標(biāo)。在公眾居住需求層次發(fā)生深刻變化的同時(shí)，由于“住”、“商”目的之迥然不同所導(dǎo)致的種種弊端日益凸顯，兩者之間的碰撞時(shí)有發(fā)生。
物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>
司法解釋對物權(quán)法作出了解釋性規(guī)定，“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持?！?/p>
最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，“住改商”行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性?！白「纳獭笔菍ψ≌ǘㄓ猛镜母淖?，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個(gè)便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。
最高法院出臺(tái)司解妥善處理建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)事關(guān)廣大人民群眾切身利益，也關(guān)系到物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和健康發(fā)展。最高人民法院２４日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，并將于２００９年１０月１日起施行。
“最高人民法院出臺(tái)這兩部司法解釋，就是要通過司法解釋的形式統(tǒng)一裁判尺度，維護(hù)法律的權(quán)威，切實(shí)做好建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件民事審判工作。最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人說，這兩部司法解釋在物權(quán)法等法律規(guī)定框架內(nèi)，立足審判實(shí)踐需求，著力于增強(qiáng)法律規(guī)定的可操作性。
《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１９條，《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》共１３條。這兩部司法解釋涉及建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，具體包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計(jì)算方法、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項(xiàng)的范圍、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)等；物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理、物業(yè)使用人的準(zhǔn)用等。
據(jù)了解，近年來，隨著我國住房制度改革不斷深入，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加，審判實(shí)踐面臨的壓力與日俱增。由于物權(quán)法等法律的相關(guān)規(guī)定比較原則，各地的理解也有所不同，審判實(shí)踐中對如何正確理解和適用物權(quán)法等法律規(guī)定提出了許多亟待解決的問題。同時(shí)，許多全國人大代表、全國政協(xié)委員也以建議、提案的形式希望最高人民法院及時(shí)出臺(tái)相關(guān)司法解釋。
最高人民法院自２００３年初起，即著手展開制定涉及物業(yè)權(quán)益糾紛案件處理司法解釋的相關(guān)準(zhǔn)備和調(diào)研工作。２００７年初，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》正式立項(xiàng)。此間，最高人民法院進(jìn)行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會(huì)各界的意見。經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺(tái)。
最高人民法院有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，兩部司法解釋的起草制定工作立足于司法解釋功能定位，嚴(yán)格按照物權(quán)法等法律規(guī)定精神，確保解釋內(nèi)容符合立法宗旨和目的；注意建筑物區(qū)分所有權(quán)和物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系各方當(dāng)事人利益的平等保護(hù)，力求實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人間權(quán)利義務(wù)的平衡；緊貼審判工作實(shí)踐中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，不貪大求全，切實(shí)為審判實(shí)踐提供統(tǒng)一的裁判依據(jù)；在滿足審判實(shí)踐需要的基礎(chǔ)上，合理借鑒法學(xué)理論，確保學(xué)理上的妥當(dāng)性。
物權(quán)法司法解釋破解物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛難題
新華社北京5月24日電（記者楊維漢）欠費(fèi)糾紛是物業(yè)服務(wù)糾紛的主要類型。最高人民法院24日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作出明確規(guī)定，進(jìn)一步破解物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛難題。
司法解釋規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。
如果業(yè)主提出不需要有關(guān)物業(yè)服務(wù)或者因出國等原因沒有享受物業(yè)服務(wù)而拒絕繳費(fèi)，應(yīng)當(dāng)如何處理？最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人說，實(shí)踐中，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)，或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等提出抗辯。選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費(fèi)的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。否則，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定性和確定性將會(huì)被徹底打破。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定，業(yè)主以前述理由所提的抗辯屬于權(quán)利濫用，有損業(yè)主自治機(jī)制和物業(yè)服務(wù)秩序，所以不應(yīng)得到法院支持。
同時(shí)，司法解釋還規(guī)定，“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?/p>
物權(quán)法司法解釋明確業(yè)主身份界定標(biāo)準(zhǔn)填補(bǔ)法律空白
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）“業(yè)主”是物權(quán)法第六章中的基礎(chǔ)性概念之一，但法律沒有對此作出規(guī)定。最高人民法院２４日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》確定依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
“這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。明確業(yè)主身份的界定標(biāo)準(zhǔn)，對貫徹執(zhí)行物權(quán)法規(guī)定具有重要意義，有必要在司法解釋中予以明確。”最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人表示。
司法解釋同時(shí)規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。
民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，現(xiàn)實(shí)生活中，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在。在此情況下，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實(shí)生活產(chǎn)生沖突。這部分人對共有部分的利用以及共同管理權(quán)的行使需求更為強(qiáng)烈，與其他業(yè)主之間的聯(lián)系程度也更為直接和緊密，因此有必要對其“業(yè)主身份”問題進(jìn)行特別規(guī)定。
“為了更好地維護(hù)業(yè)主自治秩序和建筑物區(qū)分所有權(quán)法律關(guān)系的和諧穩(wěn)定，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定精神，司法解釋對這種情形下的業(yè)主身份認(rèn)定問題作出特別規(guī)定，即可以認(rèn)定其為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。這樣的規(guī)定既可以有效地統(tǒng)一司法評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也符合物權(quán)法的規(guī)定精神，適應(yīng)現(xiàn)實(shí)生活。同時(shí)，還可以引導(dǎo)這部分人及時(shí)辦理物權(quán)登記。”民一庭負(fù)責(zé)人說。
物業(yè)不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù) 業(yè)主告狀法院支持
新華社北京5月24日電（記者楊維漢）“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>
這是最高人民法院24日公布的《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。
最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說：“實(shí)踐中，很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容并不十分詳細(xì)，而對物業(yè)服務(wù)管理行為的規(guī)范很多是通過法律、法規(guī)規(guī)定或者相關(guān)行業(yè)規(guī)范來進(jìn)行的。除此以外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，往往對業(yè)主作出選聘決定具有重要作用。司法解釋合理擴(kuò)充了物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)義務(wù)的依據(jù)范圍，即不僅限于物業(yè)服務(wù)合同中的明示條款，法律、法規(guī)規(guī)定、相關(guān)行業(yè)規(guī)范，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，也是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)的依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)主要是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，就其義務(wù)量而言，司法解釋對物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡義務(wù)所做的規(guī)定并不會(huì)額外增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)?！?/p>
車位、攤位等特定空間可認(rèn)定為專有部分
新華社北京５月２４日電（記者楊維漢）在認(rèn)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)過程中，如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實(shí)踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題。最高人民法院２４日公布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》對此作出了規(guī)定。
司法解釋規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人說，除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺(tái)等。其中，特定空間是指無固定墻壁間隔，但是彼此間有明確界址，能夠排他私用的空間范圍。為方便理解，司法解釋進(jìn)行了適當(dāng)列舉，即車位、攤位等。
此外，司法解釋也就天然共有部分作出了明確規(guī)定。民一庭負(fù)責(zé)人說，天然共有部分，即法律沒有規(guī)定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分、公共通行部分、公共設(shè)施設(shè)備部分和公共空間等，其中明確列舉外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分，是為了便于解決審判實(shí)踐中的糾紛。
