日前，住房金融體系國際研討會(huì)在北京舉行。該研討會(huì)由中國人民銀行主辦，世界銀行、美國賓州大學(xué)沃頓商學(xué)院協(xié)辦，是2006－2008財(cái)年中國與世界銀行合作研究項(xiàng)目“中國住房金融發(fā)展戰(zhàn)略”的重要組成部分。中國人民銀行副行長吳曉靈出席本次會(huì)議并致辭。來自世界銀行、美國賓州大學(xué)沃頓商學(xué)院、中國相關(guān)部門的百余位專家學(xué)者參加會(huì)議。
吳曉靈在致辭時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須高度關(guān)注房地產(chǎn)與房地產(chǎn)金融問題。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，連接著商品、服務(wù)和要素市場(chǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和影響力十分明顯。20世紀(jì)80年代以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)已經(jīng)引起各國政府和中央銀行的高度關(guān)注。中國經(jīng)濟(jì)目前處于轉(zhuǎn)軌和轉(zhuǎn)型階段，城市化進(jìn)程的持續(xù)和住房商品化的過程必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而在今后相當(dāng)長的一個(gè)時(shí)期里房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。同時(shí)，住房條件、居住環(huán)境直接關(guān)系到人們的生活基本保障和生活質(zhì)量，因而，政府的住房政策和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政策關(guān)系社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，是小康社會(huì)的重要內(nèi)涵之一。
吳曉靈指出，房地產(chǎn)金融的健康穩(wěn)定對(duì)金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計(jì)民生，但它的生產(chǎn)周期長，資金需求密集，資金供需存在時(shí)間差。解決這個(gè)時(shí)間差，就需要金融支持。在歐美國家，除房屋的建設(shè)本身外，其他相關(guān)領(lǐng)域大多屬于金融服務(wù)業(yè)。在中國，房地產(chǎn)金融在金融總量中所占的比例也越來越高。2005年底房地產(chǎn)貸款達(dá)到3.07萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的14.84 %，與GDP的比率為16.75％；商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9％，與GDP的比率為10.0％。同時(shí)，由于房?jī)r(jià)與消費(fèi)者價(jià)格關(guān)系密切，近年來，房地產(chǎn)金融調(diào)控措施一直是宏觀調(diào)控政策的重要組成部分。分析日本和香港的房地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)，房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)金融與民眾生活帶來了巨大影響，尤其是泡沫破滅后的負(fù)面影響，令各經(jīng)濟(jì)體中央銀行不得不提高警惕，密切關(guān)注。
吳曉靈強(qiáng)調(diào)，中央銀行必須加快住房金融體系研究，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。經(jīng)過20多年的探索，我國已經(jīng)確立了一個(gè)市場(chǎng)化的、基本適應(yīng)我國國情的住房制度，同時(shí)也初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個(gè)體系還需要進(jìn)一步深化改革，加快發(fā)展。今后，研究住房金融體系需要重點(diǎn)考慮以下幾項(xiàng)內(nèi)容：一是建立產(chǎn)品體系。要細(xì)分市場(chǎng)，有服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品。二是形成多層次的、多方位的市場(chǎng)體系。住房金融市場(chǎng)不僅要有間接金融的信貸市場(chǎng)，也應(yīng)有直接融資的工具，不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，也要有分擔(dān)一級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的二級(jí)市場(chǎng)，來解決住房貸款資金期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問題。同時(shí)，住房金融的發(fā)展也要依存資本市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的發(fā)展。三是發(fā)展組織體系。除了直接向客戶提供資金的金融機(jī)構(gòu)外，住房金融市場(chǎng)還應(yīng)包括與住房建設(shè)、交易、消費(fèi)等有關(guān)的機(jī)構(gòu)的參與，比如房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、貸款保險(xiǎn)（擔(dān)保）機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)等，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)稱、分擔(dān)機(jī)制等。
吳曉靈希望，通過與世界銀行開展合作，在借鑒國際成熟經(jīng)驗(yàn)，建立、健全中國住房金融體系。學(xué)習(xí)和理解別國的經(jīng)驗(yàn)不僅要關(guān)注其成功的經(jīng)驗(yàn)和作法，更要汲取他們失敗的教訓(xùn)，分析其成因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，探索規(guī)律。在設(shè)計(jì)我國住房金融體系和發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，要立足于國情，充分考慮我國的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和金融環(huán)境，要遵循市場(chǎng)發(fā)展的客觀規(guī)律。既要制定整體規(guī)劃和戰(zhàn)略，有長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)，也要符合、順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)階段性發(fā)展的要求，避免脫離實(shí)際，盲目冒進(jìn)。同時(shí)，要把研究與工作有機(jī)結(jié)合起來。在研究制度和戰(zhàn)略時(shí)，我們不僅要規(guī)劃好藍(lán)圖，設(shè)計(jì)好框架，更要明確階段性的任務(wù)和目標(biāo)，要切合實(shí)際，符合市場(chǎng)發(fā)展需要。目前應(yīng)考慮以產(chǎn)品創(chuàng)新為突破口，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。
據(jù)了解，以住房分配貨幣化、供給市場(chǎng)化為主要特征的我國城鎮(zhèn)住房制度改革在二十世紀(jì)九十年代初啟動(dòng)，1998年全面展開。住房金融隨之獲得迅猛發(fā)展，同時(shí)也顯現(xiàn)出一些不適應(yīng)住房市場(chǎng)發(fā)展的問題。從2004年開始，中國人民銀行就著手住房金融體系與戰(zhàn)略方面的研究，以期借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)中國住房金融的全面、健康發(fā)展。此次研討會(huì)主要對(duì)住房金融體系建設(shè)的條件及其政策支持、住房金融的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與防范、如何對(duì)中低收入人群住房需求提供金融支持等問題進(jìn)行了專題討論。本次研討活動(dòng)將有助于我國有關(guān)部門借鑒國外成熟經(jīng)驗(yàn)，理清思路，研究、擬定未來住房金融發(fā)展的整體框架。（完）
