從國家統(tǒng)計局2015年1至11月全國房地產開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計數據中，可以發(fā)現兩個讓公眾難以理解的市場現象——新建商品房銷售量價齊升、開發(fā)商卻持續(xù)減少新增供給；在開發(fā)商新增供應活動放緩、購房者在金融稅收等政策刺激下購買數量增加的情況下，商品房待售面積卻同比增長。

這兩個現象，實際上反映出開發(fā)商對未來市場信心不足，他們在努力降低存貨水平，提高抵抗市場風險的能力。中央經濟工作會議將“去庫存”列為今年經濟社會發(fā)展的五大任務之一，意味著房地產去庫存已經從行業(yè)層面、企業(yè)層面，上升到了國家層面。

所謂房地產庫存，是指房地產開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關于我國房地產市場上到底有多少庫存，目前存在許多討論。國家統(tǒng)計局公布的“商品房待售面積”，指已竣工商品房中尚未銷售的面積，截至2015年11月末，全國約有7億平方米；住建部門統(tǒng)計的“月末累計可售面積”，指獲頒預售或銷售許可證但尚未銷售的面積，目前全國該類庫存約有22億平方米至25億平方米，且從理論上來說，包括上面提到的7億平方米；國家統(tǒng)計局公布的商品房屋施工面積中，扣除已經預售掉的面積，剩余部分也被認為是房地產庫存，目前全國該類庫存約有45億平方米至55億平方米。

當然，還有更廣義的理解，那就是開發(fā)商土地儲備可轉化為商品房的面積，通常又被稱為房地產市場的潛在供給，目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。

不同層次的庫存，其經濟含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認識化解房地產庫存，就必須做好加減法，放緩甚至暫停從潛在供給變成現實供給的進程。但是，既然將“去庫存”作為2016年乃至今后一段時間的重要任務，就不只是“救市”那么簡單，還有深層次的含義。

以人為本的高質量新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長期住房潛在需求向現實需求轉換的制度障礙，需要落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴大住房保障覆蓋范圍。

房地產業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F實供給，在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時，為國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長作出貢獻。為此，需要通過發(fā)展租賃市場、企業(yè)兼并重組等，完善和優(yōu)化產業(yè)結構。尤其是通過建立購租并舉的住房制度，解除對住房租賃投資的限制，補齊租賃市場這個“短板”，給住房消費提供一個更加公平的租買選擇環(huán)境。

總之，去庫存一定要遵循創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，積極探索系統(tǒng)協(xié)調的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長期解決方案，從而推動房地產市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（清華大學房地產研究所 劉洪玉）