讓房地產市場回歸常態(tài)
——深化供給側結構性改革的浙江觀察之二

“房子是用來住的，不是用來炒的”。

這句通俗易懂的大白話，出自中央經濟工作會議，一經傳播就成為輿論關注熱點。

房子的基本功能是居住，不是用于投資和投機賺錢。在當下一些城市房地產市場泡沫再起的時候，強調這一常識，意義非同尋常。它明確了中國房地產市場的戰(zhàn)略定位，關系到千家萬戶的安居夢能否如愿實現。

正如人民日報微博所言，“對于中國人，房子不單是劃分公私的墻、消除疲勞的床，更是家庭觀念的載體、心靈跋涉的港灣。面對脫實向虛的風險，中央經濟工作會議強調建立基礎性制度和長效機制，為抑制泡沫，更為漂泊的身心找個歸宿安個家?！?/p>

誠哉斯言！百姓未圓安居夢，談何實現中國夢？

在浙江，記者采訪的幾位經濟界人士，都對中央經濟工作會議傳遞的這一最新精神表示高度認同。泡沫滋生呈現的只是虛假繁榮，一個平穩(wěn)健康的房地產市場才是各方共同企盼的，也將是多贏的。惟愿以此為重要轉折點，讓市場參與者回歸常識，讓房地產市場回歸常態(tài)。

因時制宜 精準調控

樓市去庫存，這是供給側結構性改革的五大任務之一。今年1月15日的浙江省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議宣布了今年去庫存的目標：力爭實現全年商品房銷售面積不低于4500萬平方米，新建商品房消化周期控制在18個月以內，商品住宅消化周期控制在12個月以內。到3月底，省會杭州市區(qū)商品住宅庫存面積1053.7萬平方米，去化周期已經降到8.8個月。

2月杭州出臺了《關于進一步促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》。這個被市場稱為“杭十條”的重磅政策涉及優(yōu)化土地供應、加強住房公積金保障、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企轉型發(fā)展等多方面。盡管2月恰逢春節(jié)長假，但當月杭州新建商品房共成交7331套，同比增加58.4%，增速列歷史同期第一位。

因成功舉辦G20峰會，杭州在國內外美譽度顯著提升，精明的炒房客蜂擁而至。杭州透明售房研究院的相關數據顯示，僅9月7日至13日，外地人在杭購房比例達39.3%。在外來購房群體中，有74.6%的人買了一套，25.4%左右的人買了兩套及兩套以上。

但這次和其他城市不同的是，杭州市政府反應迅速。9月18日，杭州發(fā)布限購政策，除富陽和大江東外，暫停在杭州市區(qū)限購范圍內向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民出售住房。

“外來投資性購房比例過高，雖然短期對消化庫存有幫助，但從以往經驗看，外來購房群體過于密集、投資購買比例過高，往往帶來較多后遺癥，如未來二次供應過大、二手房集中拋售等問題，不利于市場的長期健康發(fā)展。”杭州透明售房研究院院長方張接認為。

繼9月打出樓市調控組合拳后，針對市場高燒不退的形勢，11月10日起杭州房地產調控再升級：實施進一步住房限購，上調住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例，同時暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、加強對首付資金來源的審核、對土地競買資金來源的審查。

在政府有效及時的調控下，杭州樓市漸漸回歸理性，進入縮量盤整狀態(tài)。從上半年去庫存到下半年抑泡沫，體現的是政府把握時機、掌握力度的精準調控水平在提高。

因城施策 消化庫存

一邊是熱點城市房價輪番上漲，一邊是大多數三四線城市庫存高企。這也是困擾全國大多數省份的難題。中央經濟工作會議提出要堅持分類調控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產庫存過多問題。

今年6月，我省發(fā)布《浙江省房地產供給側結構性改革行動方案》，明確要“去”的庫存是一些區(qū)域性、結構性的庫存，如縣級市、中心鎮(zhèn)，要求“全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設區(qū)市市區(qū)購房落戶關于建筑面積、資金額度要求”。

有效去庫存，需要區(qū)分不同對象精準施策。今年，杭州、嘉興等少數熱點城市出臺了抑制房價過快上漲的調控措施；在金華，除了鼓勵農民工進城購房，還通過棚改貨幣化安置，打通普通商品住房與安置住房通道，實現消化庫存與民生兜底的雙贏。

落實享受基本公共服務的政策，特別是子女上學問題；出臺優(yōu)惠政策，對農民工購房進行補貼；努力解決農民工就業(yè)問題……這些措施針對農民工需求痛點，效果很快顯現。我省的實踐已經證明，要把去庫存和促進人口城鎮(zhèn)化結合起來，只有提高城市的教育、醫(yī)療等公共服務水平，才能吸引農民進城買房安居。

通過抓好商品房銷售、力推棚改貨幣化安置、用足用好住房公積金、加強土地供應管控等一套“組合拳”，我省有效破解三四線城市房地產庫存過多問題。省住建廳房地產市場監(jiān)管處處長壽歡林告訴記者，到下半年，我省房地產市場的工作重心已經轉為穩(wěn)房價，因為庫存已經回到了合理區(qū)間。

多管齊下 抑制炒房

中央經濟工作會議指出，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。大家很關注，明年的浙江樓市會如何回應？

浙江大學房地產研究中心主任賈生華說，浙江按照中央精神在調控房地產市場，及時出手遏制了熱點城市房價過高的苗頭，有效紓解三四線城市庫存過高的難題。而且浙江已經有效嘗試因城施政，推行長效機制力保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落。

民銀智庫50人論壇研究員馮焱東指出，明年抑制房價泡沫，要從金融入手。巨量資金的支持，低廉的資金價格，高比例的杠桿，在這一輪房地產局部過熱中扮演了推波助瀾的角色。2017年調控逐步走向分類調控、因城施策，金融調控的主動性會增加。宏觀上管住貨幣，意味著無論是開發(fā)貸款還是按揭貸款，規(guī)模上肯定會控制住。微觀信貸上，合理自住購房會繼續(xù)支持，但要嚴格限制資金流向投資投機性購房。事實上，來自銀行房貸部門的信息顯示，銀行方面已經開始對炒房客說不。目前不僅第三套房不放貸，第二套房首付比例也被提高。

接受采訪的一些人士也認為，特別是對一、二線城市的年輕人來說，住房消費觀也應有所調整，應從有住房變成有房住。中央經濟工作會議指出，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。這對培育規(guī)范的租賃市場都是利好。發(fā)展住房租賃市場無論是從滿足各層次住房者的需求，還是改善城市住房供給結構，都有益處。（記者 章卉）