上半年住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少、漲幅收窄——
樓市分化持續(xù) 去庫存成效初現(xiàn)

6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況顯示，房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，大多數(shù)城市房價(jià)漲幅收窄，與此同時(shí)，樓市依然保持回暖態(tài)勢。回顧上半年房地產(chǎn)市場，房價(jià)普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫存初見成效，成為主導(dǎo)中國樓市的熱點(diǎn)

國家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市房價(jià)漲勢繼續(xù)放緩。隨著6月份數(shù)據(jù)出爐，今年上半年房地產(chǎn)市場的整體走勢呈現(xiàn)眼前?？v觀上半年市場，一些熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了迅速升溫，又逐漸趨于平穩(wěn)的過程。同時(shí)，城市之間的分化是房地產(chǎn)市場另一顯著特點(diǎn)，大多數(shù)三四線城市延續(xù)去年的情況，仍處于去庫存的過程中。

不同城市漲跌分化

6月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有10個(gè)，上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有5個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動中，北上廣深四個(gè)一線城市分別上漲2.3%、2.4%、1.8%、2.6%。漲幅最高的三個(gè)城市為合肥、廈門、南京，分別為4.9%、4.7%、4.0%，漲幅超過一線城市。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析稱，6月份70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少，漲幅繼續(xù)收窄。據(jù)測算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

回顧今年上半年，樓市又“火”了一把。房價(jià)在一些熱點(diǎn)城市經(jīng)歷了十分迅速的上漲。值得注意的是，合肥、廈門、南京和蘇州4個(gè)城市在上半年頻出地王，且近幾個(gè)月漲幅超過一線城市，表現(xiàn)十分搶眼，被視為房價(jià)漲幅“四小龍”。

同時(shí)，全國商品房銷售面積及銷售增速圖表表明，在經(jīng)歷了2015年全年平穩(wěn)的低位增速之后，今年住宅銷售面積和銷售額增速迅速進(jìn)入高位增長。前4月銷售面積和銷售額同比增速分別高達(dá)55.9%和36.5%，達(dá)到上半年峰值。而進(jìn)入五六月份，樓市總體上略有降溫，不僅是銷售面積和銷售增速數(shù)據(jù)略有下降，房價(jià)漲幅也呈現(xiàn)持續(xù)收窄跡象。此外，熱點(diǎn)城市房價(jià)猛增的狀況沒有傳導(dǎo)到三四線城市，這些城市房價(jià)在上半年總體較為平穩(wěn)，一直處于去庫存的過程中。

調(diào)控突出“因城施策”

面對房價(jià)過快上漲的市場，今年以來對房地產(chǎn)市場調(diào)控承擔(dān)主體責(zé)任的城市政府紛紛出臺調(diào)控措施。3月25日，上海和深圳同天出臺調(diào)控措施，深圳規(guī)定非本地戶籍繳納社保年限“1改3”以及首套房貸還清和提高二套房首付比例；而上海非本地戶籍繳納社保年限“2改5”以及二套房貸首付最低提高至50%，非滬籍單身不再具有購房資格?！皽睢眱沙浅雠_調(diào)控措施似乎可視為一線城市上半年市場走勢的分水嶺，調(diào)控措施出臺以后，包括未出臺調(diào)控措施的北京在內(nèi)的一線城市樓市迅速降溫，趨于平穩(wěn)。

二線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場在上面表現(xiàn)十分搶眼，這些城市房價(jià)也快速上漲，頻出地王，大有風(fēng)頭蓋過一線城市之勢。其中一些城市也相繼出臺了調(diào)控措施——南京4月25日出臺文件明確房價(jià)將設(shè)“漲停板”，對相關(guān)區(qū)域商品房按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，例如，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高于12%；5月18日，蘇州市國土局發(fā)布公告，要求對10宗掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，對報(bào)價(jià)超過最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效；合肥6月21日出臺房地產(chǎn)相關(guān)信貸政策，提高購房首付比例。

由此可見，不同城市針對樓市出臺的措施幾乎各有不同。上半年，調(diào)控政策上更加突出“因城施策”。

去庫存仍將是主要任務(wù)

作為“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù)之一的“去庫存”在上半年完成的如何？國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。商品房待售面積已是連續(xù)4個(gè)月減少。

市場人士普遍認(rèn)為，下半年樓市總體將趨于平穩(wěn)，去庫存仍將是樓市的主要任務(wù)。中國社會科學(xué)院近日發(fā)布的《中國住房2016中期報(bào)告》提示，未來的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)鎖定五大目標(biāo)：促進(jìn)庫存持續(xù)減少，確保房價(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，力爭投資實(shí)現(xiàn)中速，扭轉(zhuǎn)供需空間錯(cuò)配，防范住房金融風(fēng)險(xiǎn)。

對于未來的房地產(chǎn)市場走勢，很多人都對上半年地價(jià)快速增長產(chǎn)生的不少“地王”多有擔(dān)憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，應(yīng)該警惕這些地王中醞釀的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓市成交量下降，曾經(jīng)的地王入市將可能面臨窘境。

財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)表示，從長遠(yuǎn)來講，無論是解決房價(jià)過快上漲，還是去庫存，最好的辦法是有一個(gè)長期預(yù)期的制度體系。在他看來，當(dāng)前我國房地產(chǎn)面臨的庫存問題是表象，庫存的背后亟待建立更加完善的房地產(chǎn)制度體系。應(yīng)該對土地供應(yīng)、信貸、稅收、住房保障等政策進(jìn)行全方位梳理，順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，進(jìn)一步構(gòu)建科學(xué)合理的促進(jìn)房地產(chǎn)市場真正健康發(fā)展的政策體系。

此外，對于宏觀經(jīng)濟(jì)是否過于依賴房地產(chǎn)的問題，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，基建投資和房地產(chǎn)投資的反彈仍是重要拉動力之一。我們應(yīng)該避免過多重復(fù)老路，進(jìn)一步解決新舊動力轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級的問題，更好發(fā)揮創(chuàng)新的作用。（記者 亢 舒）