交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策調(diào)整
——財(cái)稅利好接踵至 助推樓市去庫(kù)存

調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，是財(cái)稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一記“大招”，將與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”產(chǎn)生積極影響。值得注意的是，北上廣深四地未享受全部政策紅利，也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路——

在與房地產(chǎn)相關(guān)的10多個(gè)稅收中，契稅和營(yíng)業(yè)稅無(wú)疑占了大頭。2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。業(yè)內(nèi)人士指出，這是財(cái)稅領(lǐng)域亮出的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)一記“大招”，傳遞出房地產(chǎn)去庫(kù)存的強(qiáng)烈信號(hào)。

那么，此次稅收調(diào)整后，購(gòu)房者能節(jié)省多少“真金白銀”？房地產(chǎn)去庫(kù)存將產(chǎn)生什么成效？稅收優(yōu)惠是否會(huì)令地方財(cái)政進(jìn)一步“吃緊”？就相關(guān)熱點(diǎn)話題，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》記者采訪了多位專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。

改善性需求將得到釋放

中國(guó)社科院戰(zhàn)略財(cái)經(jīng)研究院研究員張斌表示，此次政策調(diào)整的亮點(diǎn)之一，就是去掉“普通住房”的限制，擴(kuò)大了享受稅收優(yōu)惠的范圍。

據(jù)了解，此前享受契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠措施只限定在普通住房上。普通住房，一般是指140平方米以下的住房，面積較大或是高級(jí)公寓、別墅等大多被列為非普通住房?！按舜握{(diào)整以后，更多有購(gòu)買能力又有改善需求的購(gòu)房群體，將會(huì)享受政策紅利?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授朱為群說。

更能攪動(dòng)住房市場(chǎng)一潭春水的，是此次政策調(diào)整能為購(gòu)房者帶來真金白銀的實(shí)惠。以營(yíng)業(yè)稅為例，通知明確，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

契稅的調(diào)整步伐則更大。調(diào)整后，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，南京王先生要買一套改善性住房，如果在90平方米以內(nèi)，總價(jià)在200萬(wàn)元，過去需要交納6萬(wàn)元契稅，現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬(wàn)元。如果面積在90平方米以上則以前需要繳納6萬(wàn)元，新政后只需要4萬(wàn)元。

契稅針對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房也加大了優(yōu)惠力度，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

“不少地方此前契稅稅率是3%，而且是按照普通住房來實(shí)施優(yōu)惠。也就是說，在90平方米以上、140平方米以下是減半征收，140平方米以上是沒有優(yōu)惠的。如今，只要是90平方米以上，都統(tǒng)一了稅率，降低了稅負(fù)。”朱為群表示。

住房交易市場(chǎng)更為活躍

一般而言，有三大因素影響購(gòu)房成本：限購(gòu)、貸款、稅收。近來，涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策接二連三。先是將非限購(gòu)城市首套房首付比下調(diào)至最低20%，其后上調(diào)住房公積金賬戶存款利率。這些政策一方面降低了購(gòu)房成本，也釋放出寬松的房市政策信號(hào)。業(yè)內(nèi)人士表示，接連出臺(tái)的政策將大大活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。

首先，政策在刺激需求的同時(shí)，也從供給側(cè)增加了住房供給。如果說降低契稅有利于買方降低購(gòu)買成本，那么營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠則有利于賣方降低交易成本。這將在很大程度上刺激住房持有人的售房意愿，進(jìn)而大大增加房屋供給，為二手房市場(chǎng)交易帶來新的活力與動(dòng)力。

其次，政策將有利于二三線城市去庫(kù)存。無(wú)論是從銷售量還是從庫(kù)存量來看，二三線城市都面臨著較大的去庫(kù)存壓力。因此，此次稅收調(diào)整更加突出了差別化的政策調(diào)控，比如有關(guān)第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策，及有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策，在北上廣深四地不執(zhí)行?！盁o(wú)論是針對(duì)供需雙方，還是區(qū)域性政策特色，都體現(xiàn)了稅收政策精準(zhǔn)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、健康發(fā)展的特點(diǎn)。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)白景明表示。

此外，此次政策調(diào)整還將降低管理難度，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?！耙郧埃瑹o(wú)論是契稅和營(yíng)業(yè)稅都得區(qū)分普通住房與非普通住房，每個(gè)地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)還不太一樣。比如上海，除了全國(guó)統(tǒng)一的140平方米的標(biāo)準(zhǔn)，還附加有房?jī)r(jià)、地段和樓層因素，操作過程比較麻煩。如今，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，操作簡(jiǎn)易，利于管理?！敝鞛槿罕硎?。

不會(huì)造成地方財(cái)政收入困難

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降，契稅等房地產(chǎn)稅收及土地出讓收入等告別兩位數(shù)增速，出現(xiàn)連續(xù)下滑趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2015年契稅、土地增值稅、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入分別同比下降2.6%、2.1%、21.4%。在這些關(guān)系地方財(cái)政收入的重要來源大幅下降的情況下，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)減稅會(huì)否加劇地方財(cái)政吃緊的狀況？

“這要算‘大賬’。從面上看，可能會(huì)暫時(shí)影響稅收收入。但通過減稅刺激交易量增加，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，稅基擴(kuò)大后自然就增加了稅收收入。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)變化過程。操作得當(dāng)，不僅不會(huì)造成地方財(cái)政收入困難，還有可能為地方財(cái)政增加穩(wěn)定的增收渠道?！睆埍笳f。

白景明認(rèn)為，此次政策調(diào)整將更多激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力，促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康有序發(fā)展，而這才是未來形成地方優(yōu)質(zhì)稅源的重要?jiǎng)恿λ凇?/p>

也有專家認(rèn)為，此次調(diào)整還將對(duì)未來稅收改革產(chǎn)生重要影響。相對(duì)于整個(gè)稅收收入來說，這兩個(gè)稅種收入額度并不算大，但調(diào)整后統(tǒng)一了稅率，則有助于為下一步推行房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增做鋪墊，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。 (記者 崔文苑)