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    新華社上海2月12日電(記者葉鋒)限制開發(fā)商散售?提高持有物業(yè)比例和時限?帶規(guī)劃出讓?基礎(chǔ)性建設(shè)一并出讓……隨著土地約束日益趨緊,上海土地市場的門檻正在抬高,優(yōu)化土地利用?提升城市品質(zhì)的導(dǎo)向進(jìn)一步增強(qiáng),一些房地產(chǎn)企業(yè)也將由開發(fā)商角色更多向城市運(yùn)營商?服務(wù)商轉(zhuǎn)變?

    眼下正在掛牌出讓的閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03住辦用地,引起業(yè)內(nèi)關(guān)注?個中原因,不僅在于其超過60億元的底價有望創(chuàng)造2015年上海地市新高,更在于其苛刻的出讓條件?

    出讓公告顯示,該地塊要求"建設(shè)建筑面積不少于21740平方米的人才公寓,由受讓人用于租賃,不得擅自銷售;受讓人如需銷售,銷售前須征得出讓人同意"?自去年浦東前灘出現(xiàn)限定住宅只租不售的地塊后,這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多?

    此外,該地塊還要求"配套社區(qū)商業(yè)需在出讓年限內(nèi)整體持有;辦公面積如需銷售,最小銷售單元不得小于整層"?

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,出讓地塊的高總價以及只租不售?整體持有等門檻,對拿地企業(yè)的資金實(shí)力?運(yùn)營能力等提出很高要求?

    類似情形在上海的土地市場并不少見?比如,去年11月以248.5億元成交的黃浦區(qū)董家渡13?15地塊,采用了以往少見的"帶規(guī)劃附加圖則"的整體出讓方式,要求受讓人整體受讓地塊,并按照規(guī)劃要求統(tǒng)一開發(fā)?

    其規(guī)劃要求可謂面面俱到:除了規(guī)定商業(yè)?辦公?住宅的詳細(xì)比例,還要求符合城市道路"密?窄?彎"特點(diǎn),保持魚骨狀歷史巷弄格局;要綜合考慮舒適?宜步?慢行的公共資源,建筑天際線要延續(xù)外灘風(fēng)貌,等等?在這樣的條件面前,相當(dāng)一部分開發(fā)商知難而退?

    再如,去年12月出讓的上海地鐵12號線南京西路站地塊,是南京西路沿線為數(shù)極少的可供開發(fā)的地塊?該地塊地下二層至四層為軌道交通用地,此次出讓的是地下一層和地上建筑的土地使用權(quán)?拿地企業(yè)需承擔(dān)地下一層的建造成本?這種"基礎(chǔ)性建設(shè)一并出讓"的模式,已成為上海中心城區(qū)地鐵上蓋地塊出讓的一個新趨勢?

    市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,去年上海共出讓164幅經(jīng)營性地塊,總成交面積為662.45萬平方米,土地出讓金收入有所下降?

    上海市規(guī)劃和國土資源管理局負(fù)責(zé)人說,提高土地出讓門檻并不等于提高土地價格,一些附加條件較多的地塊,政府的出讓金收入還是減少的?通過約束土地的開發(fā)利用,引導(dǎo)開發(fā)商逐步告別"開發(fā)物業(yè)?一賣了之",轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械姆?wù)商?運(yùn)營商,成為城市發(fā)展重要的參與主體和治理主體,從而共同提高城市的功能和品質(zhì),與城市共同成長?

    土地已成為上海最大的資源瓶頸?去年,上海"一步到位"將2020年的階段控制目標(biāo)確定為未來建設(shè)用地的終極規(guī)模,提出建設(shè)用地要實(shí)現(xiàn)"負(fù)增長",原則上不但不能再新增建設(shè)用地指標(biāo),原有建設(shè)用地也要通過增加綠化等舉措來實(shí)現(xiàn)"減負(fù)"等?

    據(jù)介紹,上海今年還將研究出臺倒逼并鼓勵商辦?住宅用地高效合理利用的辦法等,從"地根"持續(xù)發(fā)力,促進(jìn)城市有機(jī)更新,探索走出一條內(nèi)涵集約發(fā)展的新路子?上海市規(guī)土局負(fù)責(zé)人表示,上海已下定決心通過轉(zhuǎn)變土地利用方式促進(jìn)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型?