國有土地房屋征收必須"補償先行"
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、崔清新）國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，在作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>
新條例規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。
新條例明確，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。
新條例還規(guī)定，被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
征收范圍確定后“違建”不補償
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、陳菲）針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴(kuò)建，以期獲得更多補償?shù)默F(xiàn)象，國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為。
新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長不得超過１年。
有關(guān)專家認(rèn)為，在公告征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建房屋，如果給予補償，于法于理不合，對納稅人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定、處理。
對此，新條例專門作出規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補償。
新條例還規(guī)定，市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
“新拆遷條例”：尊重被征收人選擇權(quán) 可選兩種補償方式
新華社北京１月２２日電（記者隋笑飛、陳菲）國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
中國法學(xué)會民法學(xué)研究會會長、中國人民大學(xué)副校長王利明指出，從實踐來看，因征收與拆遷所引發(fā)的各種矛盾，很多體現(xiàn)在征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補償?shù)墓叫苑矫?。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善。
條例規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
此外，條例明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。
改“拆遷”為“征收” 新條例突出保障被征收者權(quán)益
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、陳菲）國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》中，一個顯著的變化，就是刪去了舊有條例中令人敏感的“拆遷”，代之以“征收”。
“拆遷”二字，此前已在《城市房屋拆遷管理條例》中存在了２０年之久。１９９１年，國務(wù)院發(fā)布上述條例，２００１年對其做出修改。２００７年１２月，國務(wù)院常務(wù)會議審議的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例（草案）》中，“拆遷”依然在列。而在２０１０年１月、１２月的兩次向社會公開征求意見稿中，其表述已經(jīng)變?yōu)椤皣型恋厣戏课菡魇张c補償”；直到21日公布的新條例，“拆遷”二字徹底摒棄。
有“征收”，就應(yīng)該有相應(yīng)的“補償”。多位專家認(rèn)為，透過這一字面改動，可以看到新條例更加突出房屋征收和補償?shù)囊?guī)范、公平、合理；而且，在新條例的修改過程中，規(guī)范公權(quán)和保障私權(quán)的法治理念在不斷強化，更注重工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)與保護(hù)被征收人合法權(quán)益之間的統(tǒng)籌兼顧，使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調(diào)與平衡。
《國有土地上房屋征收與補償條例》自公布之日起施行。２００１年６月１３日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。
國有土地房屋非“公共利益”不得征收
新華社北京１月２２日電（記者鄒偉、楊維漢）在何種情況下才能對國有土地上的房屋進(jìn)行征收？國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定，必須以“為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要”為前提。
“公共利益”包括哪些具體情形？新條例列出了六方面的具體內(nèi)容：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
新條例規(guī)定：確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋表示，公共利益是一個抽象概念，具體操作中很難界定，是一個世界性的難題。舊條例的問題在于沒有嚴(yán)格區(qū)分公共利益和商業(yè)利益，特別是用于房地產(chǎn)開發(fā)，也可以進(jìn)行拆遷，由此產(chǎn)生了很多社會矛盾。新條例以列舉的方式對公共利益進(jìn)行了界定，排除了一些顯然處于商業(yè)目的、與公共利益無關(guān)的用途。
沈巋說，更為關(guān)鍵的是，新規(guī)定中強調(diào)了程序的作用。比如通過聽證會的方式聽取被征收人意見，確定征收是否正當(dāng)。此外，涉及舊城區(qū)改造等城市規(guī)劃問題時，引入了公民代表的參與。這些規(guī)定改變了過去“政府說了算”的局面，政府需要更多傾聽民意，并且在必要的時候根據(jù)民意修改原有的方案。
暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任
新華社北京１月２２日電（記者隋笑飛、陳菲）根據(jù)國務(wù)院２１日公布的《國有土地上房屋征收與補償條例》，暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責(zé)任。
國務(wù)院法制辦介紹，從近幾年的實踐看，由于拆遷進(jìn)度與建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益直接相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。鑒于此，條例禁止建設(shè)單位參與搬遷活動，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
中國法學(xué)會民法學(xué)研究會會長、中國人民大學(xué)副校長王利明認(rèn)為，條例明確了政府是征收補償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，這些都有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為拆遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護(hù)社會穩(wěn)定。
如何走穩(wěn)搬遷“平衡木”？——聚焦《國有土地上房屋征收與補償條例》
新華社北京１月２２日電題（記者楊維漢、陳菲、鄒偉）搬遷，既要維護(hù)公共利益，又要保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。這個“平衡木”如何走穩(wěn)，考驗各方智慧。
備受社會矚目的《國有土地上房屋征收與補償條例》２１日向社會公布。這部“新拆遷條例”的草案于２０１０年１月２９日和１２月１５日兩次向社會公開征求意見。條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，對于各方關(guān)心的拆遷補償、公共利益的界定、征收程序、強制搬遷等都作出了明確規(guī)定。
取消行政自行強拆 申請司法強制執(zhí)行
條例規(guī)定，被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
中國政法大學(xué)法學(xué)院院長薛剛凌說：“過去往往是行政機(jī)關(guān)委托相關(guān)企業(yè)來搬遷。企業(yè)為了實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，過程很不規(guī)范，強制搬遷過程中會出現(xiàn)一些惡性事件。條例實施后，行政機(jī)關(guān)只能到法院申請強制執(zhí)行，制度設(shè)計者希望通過司法程序的設(shè)置來保障群眾合法權(quán)益，把風(fēng)險降到最低?！?/p>
國務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全國人大常委會辦公廳２００９年８月向社會公開征求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強制執(zhí)行由法律設(shè)定。本條例是行政法規(guī)，不宜再設(shè)定行政強制執(zhí)行。因此，條例取消了原條例中行政機(jī)關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行，這樣也有利于加強對政府征收補償活動的制約，促使政府加強和改進(jìn)群眾工作。
“制度的前進(jìn)受到現(xiàn)實情況的制約，很難一步到位，只能逐步推進(jìn)。通過法院來強制執(zhí)行是個進(jìn)步，畢竟司法機(jī)關(guān)可以對行政機(jī)關(guān)進(jìn)行制約。”此外，薛剛凌認(rèn)為，搬遷需要行政機(jī)關(guān)、法院和評估機(jī)構(gòu)聯(lián)動，也需要被拆遷人配合，這也是條例的一個特色。
房屋征收應(yīng)先補償后搬遷 禁止采取暴力威脅迫使搬遷
“實施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補償、后搬遷?！睏l例明確規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
據(jù)了解，條例兩次征求意見稿中沒有明文提出先補償、后征收，在正式出臺的條例中增加規(guī)定，把“先補償、后征收”作為一個原則確定下來。
條例規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
條例還規(guī)定，任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
中國人民大學(xué)副校長王利明說：“條例明確了政府是征收補償?shù)闹黧w，并禁止建設(shè)單位參與搬遷，要求房屋征收實施單位不得以營利為目的。這是制度設(shè)計者希望通過禁止性規(guī)定規(guī)范搬遷活動，強化對被征收人權(quán)益的保護(hù)。這些都有助于化解長期以來因建設(shè)單位作為搬遷主體所引發(fā)的各種社會矛盾，有助于維護(hù)社會穩(wěn)定?！?/p>
明確征收補償標(biāo)準(zhǔn) 征收私宅應(yīng)優(yōu)先保障住房
因搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和補償是否公平。征收補償是各方高度關(guān)注的問題。
條例規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
王利明說：“相對于過去的條例，新條例的補償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場價格作為補償標(biāo)準(zhǔn)，使得被征收人的基本利益得到保障。不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權(quán)的補償，這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。”
條例規(guī)定，征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。
王利明說，這就意味著，如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動以后，被征收人可以優(yōu)先享受住房保障，這也充分體現(xiàn)了物權(quán)法中征收個人住宅應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神。
舊城改造不滿征收補償方案 政府應(yīng)組織聽證會并修改方案
條例規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。
國務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，征求意見過程中，有人提出應(yīng)當(dāng)加大公眾參與度，讓程序更加公開透明。因此就有了“聽證會”這個程序設(shè)計，并且政府要根據(jù)聽證會情況修改方案。
征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護(hù)被征收人合法權(quán)益，促使政府做好群眾工作的重要保障。公平、公開、公正的原則也在條例中充分體現(xiàn)。條例明確規(guī)定：“房屋征收與補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則?！?/p>
同時，條例在征收程序上也增加了公開透明和公眾參與的規(guī)定。條例規(guī)定，征收補償方案應(yīng)征求公眾意見；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應(yīng)當(dāng)公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
明確公共利益范圍 加強規(guī)劃調(diào)控作用
在條例征求意見過程中，有意見認(rèn)為，公共利益的界定過寬，主張具有商業(yè)性質(zhì)、營利目的項目都不應(yīng)當(dāng)屬于公共利益；也有意見認(rèn)為，對公共利益的規(guī)定還不夠全面，主張凡是實施城市總體規(guī)劃，為城市發(fā)展和建設(shè)進(jìn)行的重大工程，由政府組織或者主導(dǎo)的住宅小區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)街區(qū)等城市建設(shè)，都應(yīng)當(dāng)屬于公共利益。
對于公共利益，條例規(guī)定了６種情形：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
國務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說，對公共利益的問題高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進(jìn)行專家論證，廣泛聽取意見，才作出了上述規(guī)定。
同時，為了加強規(guī)劃的調(diào)控作用，條例還規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動都應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展年度計劃。
