新華社北京１２月１９日電（記者張曉松、朱立毅、杜宇）放寬“二套房”貸款政策，減免轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅，支持合理的融資需求－－日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)三大政策措施，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
這些政策措施究竟有多少“含金量”？將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？社會(huì)各界對(duì)此有何預(yù)期？記者采訪了相關(guān)專(zhuān)家、企業(yè)、協(xié)會(huì)和消費(fèi)者。
“二套房”貸款政策松動(dòng)：“救市”意味深重
在北京市垂楊柳醫(yī)院工作的李先生已經(jīng)５０多歲了，還住著一套小兩居。隨著女兒長(zhǎng)大成人，他一直考慮換套大點(diǎn)的房子：“我必須先貸款買(mǎi)一套房，再把現(xiàn)在的房子賣(mài)出去，很麻煩，所以一直下不了決心。現(xiàn)在也許是個(gè)好時(shí)機(jī)?！?/p>
去年，國(guó)家出臺(tái)政策將居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付比例提高至４０％，很快就收到了有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的作用，但整個(gè)樓市也從此步入調(diào)整期。
日前召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次明確改善性“二套房”概念，重申對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此舉旨在進(jìn)一步鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)改善型住房，并由此向樓市釋放重大利好信息，“救市”意味深重。
今年以來(lái)，河南正商置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售量與去年相比有所減少。公司總裁張敬國(guó)表示：“政府出臺(tái)的這些措施，有利于鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。這使我們開(kāi)發(fā)企業(yè)增強(qiáng)了信心。”
對(duì)于“二套房”貸款政策的松動(dòng)，也有專(zhuān)家表示擔(dān)憂。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜指出，如果一個(gè)家庭以丈夫名義買(mǎi)了一套房，又以妻子名義買(mǎi)第二套房，按照我國(guó)目前的情況是無(wú)法判定的。此外，也要防止一些地方在“平均水平”上做文章，提高“平均水平”的標(biāo)準(zhǔn)。
減免營(yíng)業(yè)稅：二手房市場(chǎng)有望“回暖”
相對(duì)于重申改善性“二套房”貸款政策的信號(hào)作用，對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，有著更為實(shí)實(shí)在在的意義。
在北京市豐臺(tái)區(qū)馬家堡的一個(gè)大型住宅小區(qū)，去年如雨后春筍般開(kāi)設(shè)了大量房屋中介，而如今有近一半已關(guān)門(mén)歇業(yè)，一些仍在勉強(qiáng)營(yíng)業(yè)的也是門(mén)可羅雀。
一家房屋中介的工作人員告訴記者，從今年上半年開(kāi)始，二手房交易就呈下降的趨勢(shì)，看房的人大量減少，下單的人更是十分有限。不過(guò)，剛剛出臺(tái)的新政策讓他們看到了希望。
據(jù)房屋中介公司“我愛(ài)我家”預(yù)計(jì)，因政策受益的二手房占目前市場(chǎng)總流通量的２０％左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這部分購(gòu)房者的購(gòu)房成本將極大降低。二手房市場(chǎng)有望因此“回暖”。
如果加上從今年下半年開(kāi)始出臺(tái)的減免契稅、印花稅、土地增值稅等優(yōu)惠政策，購(gòu)房者最多能節(jié)省購(gòu)房成本的８．６％。
據(jù)測(cè)算，如果個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一套１００萬(wàn)元的普通住房超過(guò)２年而不到５年轉(zhuǎn)讓的，購(gòu)房人可節(jié)?。担等f(wàn)元營(yíng)業(yè)稅；如果個(gè)人以８０萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)普通住宅不到２年以１００萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓的，可節(jié)?。矗慈f(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。
為房地產(chǎn)業(yè)提供融資服務(wù)：引導(dǎo)重于支持
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，將支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
各界普遍認(rèn)為，與以往政策相比，本次政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行了松動(dòng)，有利于開(kāi)發(fā)商擺脫目前尷尬的資金緊張狀況。
“對(duì)有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“改善融資，支持發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)都有好處?！?/p>
同時(shí)，也有專(zhuān)家注意到，上述政策既強(qiáng)調(diào)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理融資需求，也注重引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，除了政府積極調(diào)整政策環(huán)境外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要積極應(yīng)對(duì)和配合。
劉洪玉認(rèn)為，有眼光的開(kāi)發(fā)商應(yīng)該準(zhǔn)確把握市場(chǎng)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整短期經(jīng)營(yíng)策略，放棄不切實(shí)際的盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本、積極促銷(xiāo)、確保必要現(xiàn)金流儲(chǔ)備，探索出適合企業(yè)自身特點(diǎn)的生存和發(fā)展之道。
托底·激活·合力－－解讀樓市新政三大關(guān)鍵詞
新華社北京１２月１９日電（記者杜宇、張曉松、朱立毅）“當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則……”
１７日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出的兩個(gè)“堅(jiān)持”，既彰顯了政府加大保障性住房建設(shè)力度的決心，也表明了采用更積極的經(jīng)濟(jì)政策，激活普通商品住房市場(chǎng)的態(tài)度。
縱觀此次樓市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展尚需形成合力是其中要義。
保障房：政策托底
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。首次列出了時(shí)間表－－３年，同時(shí)明確了解決住房的目標(biāo)“７５０萬(wàn)戶”城市低收入住房困難家庭和“２４０萬(wàn)戶”林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。
事實(shí)上，早在２００７年８月《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，２００８年３月《政府工作報(bào)告》中，都對(duì)住房保障工作提出要求，加大保障性住房建設(shè)力度正是這些政策的延續(xù)。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜說(shuō)：“這次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新政策將以前的政策更加具體化?！?/p>
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，在住房市場(chǎng)量縮價(jià)跌的大環(huán)境下，不是縮減而是增加政策性住房供應(yīng)，這看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，實(shí)際上是在準(zhǔn)確把握我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)的基礎(chǔ)上提出的，充滿了政策智慧和膽略。
毋庸諱言，過(guò)去１０年我國(guó)在推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革的過(guò)程中，保障性住房工作相對(duì)滯后，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，政府解決住房問(wèn)題的壓力加大。
劉洪玉說(shuō)：“此次利用市場(chǎng)調(diào)整契機(jī)，面向低收入住房困難家庭和居住環(huán)境惡劣的城鄉(xiāng)居民家庭，加大政策性住房建設(shè)力度，應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)低成本解決住房問(wèn)題的好機(jī)會(huì)，可以取得解決低收入家庭住房問(wèn)題和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重功效?！?/p>
而此次提出的加大保障性住房建設(shè)力度的具體措施中，不乏亮點(diǎn)。如將保障范圍從城市低收入住房困難家庭拓展到包括林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。同時(shí)，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)住房問(wèn)題，提出“積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。
此外，還嘗試擴(kuò)大住房公積金使用范圍，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”，由原來(lái)的個(gè)人購(gòu)房貸款向建設(shè)貸款推進(jìn)。
汪利娜表示，雖然保障性住房更多是體現(xiàn)保障，但也是投資，也能彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下滑過(guò)快的局面，可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
商品房：“激活”市場(chǎng)
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。如何鼓勵(lì)呢？更多的還是通過(guò)調(diào)整信貸、稅收政策，而目的則是“激活”處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
據(jù)劉洪玉介紹，２００７年１０月份以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)量縮價(jià)跌的趨勢(shì)，２００８年１０月與去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了４０％以上，個(gè)別城市的住房?jī)r(jià)格也下降了３０％以上。此前中央和地方政府也出臺(tái)了一些減免印花稅、契稅等刺激住房消費(fèi)措施，使交易量開(kāi)始有所回升，但交易價(jià)格仍然在更多的城市持續(xù)下滑。
新政策為“二手房貸”撕開(kāi)了一個(gè)口子。提出“對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。”
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一說(shuō)：“我認(rèn)為，這個(gè)口子是適當(dāng)?shù)模环矫婵梢苑乐雇稒C(jī)性購(gòu)房的反彈，另一方面，又滿足改善性住房的需求?！?/p>
調(diào)整前的住房交易營(yíng)業(yè)稅政策和購(gòu)買(mǎi)第二套住房貸款政策，是２００６年和２００７年政府為控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、打擊住房投機(jī)所采取的非常嚴(yán)厲的政策干預(yù)措施。
劉洪玉表示，鑒于當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了與上述稅費(fèi)政策出臺(tái)時(shí)相反方向的變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展，使其持續(xù)發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)作用和對(duì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用，調(diào)整相關(guān)政策也就成為必然。
他說(shuō)：“此次住房交易營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，有利于減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，活躍住房市場(chǎng)交易。調(diào)整購(gòu)買(mǎi)第二套房貸款政策，有利于居民家庭實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望，進(jìn)而促進(jìn)住房市場(chǎng)交易。住房交易量的回升，則有利于住房市場(chǎng)價(jià)格的平穩(wěn)?！?/p>
促進(jìn)樓市健康：形成合力
促進(jìn)樓市健康發(fā)展，從住房結(jié)構(gòu)上看，既需要一個(gè)良性發(fā)展的商品房市場(chǎng)，也需要為低收入群體“住有所居”提供保障。
劉洪玉說(shuō)：“滿足保障性住房和普通商品住房消費(fèi)需求，是社會(huì)和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)?；A(chǔ)打扎實(shí)了，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。”
在當(dāng)前樓市低迷的狀態(tài)下，除了政府加大調(diào)控力度，還需要開(kāi)發(fā)商的努力。新政策明確提出，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售?！?/p>
河南正商置業(yè)有限公司總裁張敬國(guó)說(shuō)：“我們企業(yè)銷(xiāo)售量與去年相比有所減少，正在通過(guò)加大促銷(xiāo)力度，提高房子品質(zhì)和服務(wù)，來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)低迷。另外，地方政府出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，我們決定把減免的稅費(fèi)，讓利消費(fèi)者?！?/p>
而此次出臺(tái)的新政策，針對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的問(wèn)題，提出“支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)?！?/p>
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，這預(yù)示著企業(yè)未來(lái)信貸環(huán)境放松，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要利好消息。
朱中一說(shuō)：“對(duì)有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程，改善融資，支持這些企業(yè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)都是非常好的?！?/p>
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新政策，在開(kāi)發(fā)商中引起強(qiáng)烈反應(yīng)。張敬國(guó)說(shuō)：“政府出臺(tái)的措施，特別是鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)我們開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，增強(qiáng)了信心。在市場(chǎng)低迷的狀態(tài)下，為了開(kāi)拓市場(chǎng)，養(yǎng)活職工，我們對(duì)于參與保障性住房建設(shè)，也有積極性。”
劉洪玉表示，有眼光的開(kāi)發(fā)商，應(yīng)該準(zhǔn)確把握市場(chǎng)環(huán)境及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，調(diào)整短期經(jīng)營(yíng)策略，放棄不切實(shí)際的盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本、積極促銷(xiāo)、確保必要現(xiàn)金流儲(chǔ)備，探索出適合企業(yè)自身特點(diǎn)的市場(chǎng)衰退階段的生存之道，甚至能夠在不利環(huán)境下積蓄力量，做好迎接市場(chǎng)復(fù)蘇、擴(kuò)張階段的能力準(zhǔn)備。
