房地產(chǎn)抵押估價新規(guī)呈現(xiàn)四大看點(diǎn)
新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從建設(shè)部獲悉，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會三部門日前聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，從業(yè)務(wù)委托、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選聘、金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款額的內(nèi)部審核以及加強(qiáng)監(jiān)管等多方面，規(guī)范抵押貸款估價，強(qiáng)調(diào)和細(xì)化對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性要求。
作為房地產(chǎn)抵押估價的新規(guī)定，這份文件有四大看點(diǎn)。
審慎放貸，科學(xué)、合理確定房地產(chǎn)抵押價值
房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。房地產(chǎn)抵押價值是確定貸款額度的重要依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。
《通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。商業(yè)銀行內(nèi)部審貸的工作人員，應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能，且不能參與信貸決策。同時要求商業(yè)銀行監(jiān)測已抵押房地產(chǎn)的市場價格，及時了解抵押價值變化情況。
處置抵押房地產(chǎn)前，商業(yè)銀行必須委托房估價機(jī)構(gòu)對其市場價值進(jìn)行評估，防止信貸資產(chǎn)流失。
創(chuàng)造良好市場競爭環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的客觀中立
三部門要求各商業(yè)銀行建立房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)選用機(jī)制，制定選用辦法。由商業(yè)銀行內(nèi)信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，在資質(zhì)等級高、社會信譽(yù)好的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)中擇優(yōu)決定。
同時要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得以迎合高估或低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)。
禁止任何單位和個人非法干預(yù)房地產(chǎn)抵押估價活動和估價結(jié)果。還要求房地產(chǎn)管理部門進(jìn)一步加大房地產(chǎn)估價市場監(jiān)管和執(zhí)法監(jiān)察力度。
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估（北京）有限公司董事長杜鳴說：“這次明確了房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)的作用，規(guī)范了估價行為，有了明確的操作方法。還提出了防止惡意競爭，雖然一個文件不可能將其完全消除，但是也算敲響警鐘，有了行為準(zhǔn)則。今后還應(yīng)在對估價方法和估價服務(wù)的要求上不斷完善?！?/p>
規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價委托人及收費(fèi)
房地產(chǎn)抵押估價為貸款人核定抵押貸款額度提供參考依據(jù)。因此，《通知》規(guī)定原則上商業(yè)銀行作為房地產(chǎn)抵押估價的委托人，并按“誰委托，誰付費(fèi)”的原則，由委托人承擔(dān)估價費(fèi)用。
禁止商業(yè)銀行及其工作人員以任何形式向估價機(jī)構(gòu)收取中間業(yè)務(wù)費(fèi)、業(yè)務(wù)協(xié)作費(fèi)、回扣以及具有類似性質(zhì)的不合理或非法費(fèi)用。
考慮到目前房地產(chǎn)抵押估價基本由借款人委托，為實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，《通知》規(guī)定商業(yè)銀行和借款人另行約定委托人的，從其約定。
完善房地產(chǎn)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系，明確房地產(chǎn)抵押估價原則
房地產(chǎn)抵押估價新規(guī)定，充分考慮了房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從估價技術(shù)的角度，對房地產(chǎn)抵押估價的基本原則、估價目的、估價時點(diǎn)、估價方法選擇、估價參數(shù)選取以及估價報告應(yīng)當(dāng)披露的信息等提出了具體要求，并要求估價報告對優(yōu)先受償權(quán)等影響抵押物變現(xiàn)能力的因素作重點(diǎn)分析。
四川恒通評估事務(wù)所董事長崔太平表示：“與《通知》配套下發(fā)的《指導(dǎo)意見》是一個技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對指導(dǎo)我們估價師工作，規(guī)范估價行為有著突出作用。和以往相比有很大差異。比如說，評估對象有拖欠工程款現(xiàn)象，我們在做抵押評估時，要把這樣一些因素扣減，為銀行貸款提供更真實(shí)可靠的依據(jù)。”
全國有房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)３５００多家
新華社北京１月２４日電（記者 杜宇）記者２４日從中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會了解到，目前，全國具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員約有３．２萬人，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)３５００余家。
據(jù)中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長柴強(qiáng)介紹，房地產(chǎn)估價已成為房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等活動的基礎(chǔ)，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，發(fā)揮了積極作用。
柴強(qiáng)說，現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。房地產(chǎn)抵押價值是確定貸款額度的重要依據(jù)。房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。所以，房地產(chǎn)抵押價值需要房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)，運(yùn)用專門的評估技術(shù)來估算、判定。（完）
