備受社會各界關(guān)注的甘肅省新房政，《甘肅省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》，于2月27日正式出臺。文件內(nèi)容涉及11個方面。
《通知》主要內(nèi)容，一是加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，實行商品房價格區(qū)域控制；二是加大力度，切實加快保障性住房建設(shè)；三是優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大公共租賃住房建設(shè)；四是實施限購措施，合理引導(dǎo)住房需求；五是調(diào)整完善房地產(chǎn)稅收政策，加強稅收征管；六是嚴(yán)肅信貸紀(jì)律，認(rèn)真執(zhí)行差別化住房信貸政策；七是嚴(yán)格住房用地管理，確保土地供應(yīng)；八是加大市場交易監(jiān)管力度，規(guī)范商品房銷售；九是完善房地產(chǎn)市場信息披露制度，加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)；十是加強正面宣傳，強化輿論；十一是強化各級政府責(zé)任，嚴(yán)格落實住房保障和穩(wěn)定房價工作約談問責(zé)制度。
新房政更加突出了加快保障性住房建設(shè)面積和進(jìn)度，打擊投資、投機性購房行為，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，遏制房價過快上漲現(xiàn)象。省“十一條”確定，今年甘肅省必須完成21.27萬套保障住房任務(wù)，其中新增各類保障性住房17.77萬套，新增廉租住房租賃補貼3.5萬戶。蘭州市和一些房價過高、上漲過快的城市，要盡快出臺住房限購政策，原則上對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供在?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅或社會保險費繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房。嚴(yán)格二套住房的購房貸款管理，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率也要不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。同時規(guī)定，蘭州市要在今年10月底前建成房地產(chǎn)個人信息系統(tǒng)，并與建設(shè)部、省建設(shè)廳聯(lián)網(wǎng)；全省各設(shè)市城市和縣城所在地，要在2012年底以前完成個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。
甘肅房地產(chǎn)市場調(diào)控政策解讀
2月27日，省政府出臺了《甘肅省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控加快保障性安居工程建設(shè)的通知》，主要有十一項內(nèi)容。這是甘肅省貫徹和執(zhí)行國家新房政“國8條”出臺的新具體措施。此次新出臺的“省十一條”除貫徹和落實國家政策外，較之去年出臺的房政“省十條”，更為具體和量化，硬指標(biāo)也更為明確；核心內(nèi)容重點除加大保障性住房的建設(shè)力度、遏制房價過快上漲現(xiàn)象外，強化政府責(zé)任方面不是一個概念，而是數(shù)量化的一個指標(biāo)，讓政府“用事實和數(shù)據(jù)來說話”。
保障性安居工程挑大梁
“省十一條”新房政的核心內(nèi)容之一就是擴大保障性住房的建設(shè)面積，加快建設(shè)進(jìn)度?！锻ㄖ非枚私衲耆”Ｕ闲宰》康哪繕?biāo)任務(wù)，全年必須完成21.27萬戶住房保障任務(wù)；各地政府須確保當(dāng)年保障性住房建設(shè)項目開工率達(dá)到100%，主體竣工率要達(dá)到60%以上；歷年續(xù)建保障性住房項目竣工率達(dá)到80%，分配入住率達(dá)到60%。各地政府要嚴(yán)格執(zhí)行廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金的政策規(guī)定。要嚴(yán)格落實提取土地出讓金總額的5%用于廉租住房建設(shè)配套資金和住房公積金增值凈收益配套用于廉租住房建設(shè)的規(guī)定。
拓展多渠道的提供方式，大力發(fā)展公共租賃住房，面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員供應(yīng)。新建公共租賃住房套型建筑面積60平方米以內(nèi)，以40平方米左右的小戶型為主。引導(dǎo)大中型企業(yè)建設(shè)公共租賃住房，鼓勵大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建設(shè)和運營公共租賃住房。公共租賃住房租金按照低于同地段市場租金的原則確定，實行動態(tài)調(diào)整。已批準(zhǔn)的單位集資合作建房，其供應(yīng)對象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等符合條件的，可按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。
今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在新建商品住房項目中配建面積10%的廉租住房和公共租賃住房，凡不按此比例配建的，將不審批其新的開發(fā)項目。商品房建設(shè)項目中配建保障性住房的，必須在土地使用出讓合同中明確約定保障性住房與商品住房同步建設(shè)的約束性條件，重點明確保障性住房的建筑總面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e、套數(shù)、套型面積、建成后由政府收回或回購等條款。
解讀加大保障性住房建設(shè)面積，是從根本上解決城市中低收入群體的住房困難的重要措施之一。而新《省十一條》規(guī)定的分配入住率達(dá)到60%等硬指標(biāo)，督促了各地政府加快建設(shè)的進(jìn)度，使更多人民群眾享受到政策帶來的優(yōu)惠；同時，公共租賃住房建設(shè)面積的增加，促進(jìn)了城市化建設(shè)的進(jìn)度，為入城就業(yè)的農(nóng)民工、新就業(yè)群體解決住房問題開拓了新的渠道。
遏制投資投機購房行為
通過投資和投機性購房，以期待保值、增值的行為，在新房政《省十一條》中，將會受到前所未有的遏制。
新房政從嚴(yán)控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營業(yè)用房的信貸投放，要求在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，金融機構(gòu)要認(rèn)真執(zhí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)格二套住房的購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，財政、稅務(wù)部門要統(tǒng)一其銷售收入全額征稅。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，開展對存量房交易計稅價格的價格認(rèn)定，堅決堵塞轉(zhuǎn)讓住房過程中的“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。
解讀房屋投資或是投機并不算是違法，但如果這些行為影響或打破了正常的市場秩序，就是一種異乎危險的舉動，推動房價不斷上漲，將居民最基本的居住要求變成難以實現(xiàn)的夢想，對此政府是不可能置若罔聞的。而此次《省十一條》遏制投資、投機購房行為的態(tài)度是明朗的，措施是嚴(yán)厲的。能否產(chǎn)生預(yù)期的效果，關(guān)鍵是要看各地政府和有關(guān)部門的執(zhí)行力度。
規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)
《省十一條》要求各地政府切實增加土地有效供給，今年商品房住房用地供應(yīng)計劃總量不得低于前兩年年均實際供應(yīng)量。要進(jìn)一步完善中低價位普通商品房用地供應(yīng)方式，推行新建住房“先限房價、后競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。
但對規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，監(jiān)管房市秩序，處罰違規(guī)、違法的房地產(chǎn)開發(fā)行為卻是更為嚴(yán)格的：對欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力以及不履行土地使用合同的，禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買或收回土地。加強對企業(yè)土地市場準(zhǔn)入資格和資金來源的審查；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證開工建設(shè)的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開發(fā)項目。
進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售制度，對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房預(yù)售備案的商品房開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，向當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)、價格主管部門備案各類住房銷售(預(yù)售)價格，并嚴(yán)格按照備案價格明碼標(biāo)價對外銷售。對房地產(chǎn)企業(yè)已建成的商品住房，銷售面積達(dá)不到80%的，不得批準(zhǔn)其新的開發(fā)項目。對未取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷活動。
解讀由于房價上漲過快，房地產(chǎn)開發(fā)商給社會各界的印象帶有貶義的味道，但不能否認(rèn)的是，社會上還有很大一個群體，要依靠房地產(chǎn)市場、商品房來解決住房問題的，事實上房地產(chǎn)開發(fā)和商品房是房市和房源供給的主要組成部分。關(guān)鍵是政府如何鼓勵其有序發(fā)展，規(guī)范其行為，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康發(fā)展的軌道。
政府職責(zé)更為具體化
《省十一條》新房政對政府的職能要求不只是思想和意見，而是具體化和量化：穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省政府負(fù)總責(zé)，市州政府抓落實的工作責(zé)任制。
2011年，各市州要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展實情與居民住房支付能力，合理確定本地年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。
要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)，建立覆蓋省市、縣住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，全面掌握個人住房的基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化情況，實現(xiàn)項目開工建設(shè)、在建工程抵押、房屋銷售許可、商品房交易、買賣合同備案、交易資金監(jiān)管、房屋權(quán)屬登記以及二手房抵押、交易等業(yè)務(wù)全過程的信息化監(jiān)管，全面實現(xiàn)全省住房信息共享和咨詢。全省各設(shè)市城市和縣城所在地，要在2012年底以前完成個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。蘭州市要在2011年10月底前建成房地產(chǎn)個人信息系統(tǒng)，并與建設(shè)部、省建設(shè)廳聯(lián)網(wǎng)。
對未能如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)、新建住房價格上漲幅度超過本年度控制目標(biāo)、沒有完成保障性安居工程責(zé)任目標(biāo)的市州和新建住房價格出現(xiàn)過快上漲勢頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價超過同類地塊歷史最高價，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，省政府主要領(lǐng)導(dǎo)將“約談”有關(guān)市州政府主要負(fù)責(zé)人，并在年底的綜合考核工作中實行“一票否決”，取消評優(yōu)資格。對以上實施“約談”的市州，除國家和省上的重大項目外，省發(fā)改委不予安排當(dāng)?shù)仄渌康禺a(chǎn)項目計劃，省國土廳不予審批房地產(chǎn)項目建設(shè)用地。
解讀穩(wěn)定房價和住房保障工作，是政府的職責(zé)，因此政府不能以“房市是市場，應(yīng)由市場來解決”等各種理由解脫自己責(zé)任。因為從另一個角度來看，政府可以說是一級土地批發(fā)商。因此，正如《省十一條》所言，“各市州政府要采取有效措施，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快保障性住房建設(shè)，切實承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任”。所以，政府要通過出臺長效機制的房政，解決和控制商品房的供應(yīng)量，完善個人住房信息系統(tǒng)，建立有效的分配機制和制度，使廉租住房、經(jīng)濟適用住房和商品房同步發(fā)展，滿足不同收入層次市民的需求，形成“低端有保障、中端有市場、高端有遏制”的地產(chǎn)新格局。
