在宏觀調(diào)控后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入一個(gè)新的探索時(shí)期。宏觀調(diào)控是為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)向健康、有序的方向發(fā)展。但一些有關(guān)房產(chǎn)、地產(chǎn)的矛盾也隨之浮出水面，如何解決這些矛盾？當(dāng)今土地市場(chǎng)還存在哪些問(wèn)題？作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)前景如何？針對(duì)這些問(wèn)題，中國(guó)地產(chǎn)投資網(wǎng)記者于９月２９日專(zhuān)訪了原國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)、全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)鄒玉川（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鄒）。
問(wèn)：我國(guó)現(xiàn)在土地利用率較低，浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重，節(jié)約集約用地的潛力很大，國(guó)家也大力推進(jìn)節(jié)約集約用地。您在一次會(huì)議上的講話中強(qiáng)調(diào)： “土地資源是有限的，作規(guī)劃、搞供應(yīng)，一定要做到節(jié)約集約利用，使經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，可持續(xù)發(fā)展?！闭?qǐng)您談一談這項(xiàng)政策怎樣做才能讓這個(gè)目標(biāo)落到實(shí)處？
鄒：節(jié)約集約利用土地，最主要的一條就是把節(jié)約集約利用土地作為制定或修編土地利用規(guī)劃的一條重要原則。規(guī)劃做好了，節(jié)約集約利用就有了基礎(chǔ)。如果土地利用規(guī)劃搞不好，就沒(méi)有節(jié)約的基礎(chǔ)，這是首要的。
第二個(gè)就是要把閑置的土地充分利用起來(lái)。我國(guó)人多地少，要發(fā)展還要繼續(xù)占地，解決這些矛盾，就必須節(jié)約集約利用土地。在這種情況下，我們浪費(fèi)這么多土地就更不應(yīng)該了。前些時(shí)候公布的數(shù)字，我國(guó)有３９０萬(wàn)畝閑置土地。如果利用起來(lái)，這些土地作為建設(shè)用地，我看夠用一兩年的了。
再一個(gè)，現(xiàn)在已經(jīng)形成的建設(shè)用地利用率低的土地也要充分利用起來(lái)?，F(xiàn)在我們建設(shè)用地的利用率并不是很高，城市的建筑密度還是很低，有些城市搞大花園式的廠房、花園式的大院等，農(nóng)村的“空心村”也有不少閑置土地。把這些地方的潛力充分挖掘出來(lái)，把城市的建筑密度提高零點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)增加大量的建設(shè)土地。
解決這個(gè)問(wèn)題，還是要采取市場(chǎng)機(jī)制的辦法。就是你利用土地充分了，我給什么優(yōu)惠；交出他的閑置用地，我給什么政策；不交出來(lái)，我又有什么政策調(diào)控。要從機(jī)制上解決這個(gè)問(wèn)題，提高土地利用率就能逐步實(shí)現(xiàn)了。當(dāng)然了，也不是一句話就能提高的，還需要一個(gè)過(guò)程。
這幾個(gè)方面，一個(gè)利用閑置土地，一個(gè)提高土地利用率以及采取市場(chǎng)機(jī)制調(diào)整的辦法，一般就能夠解決問(wèn)題，既能滿足農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要，也能夠滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)用地的需要。
問(wèn)：上世紀(jì)９０年代，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了第一次宏觀調(diào)控。您曾說(shuō)過(guò)：“沒(méi)有那次宏觀調(diào)控和回歸，就不會(huì)有９０年代后期房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和復(fù)興。”事隔１１年，中央今年提出的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，目的同樣在于呼吁房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸。請(qǐng)您談一談本輪宏觀調(diào)控的效果主要體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？
鄒：這次宏觀調(diào)控的結(jié)果，就整體來(lái)講，是要促使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)朝著良性循環(huán)方向發(fā)展，避免重復(fù)、低效率的建設(shè)。對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，城市發(fā)展、居民住房當(dāng)然還是要占用一部分土地的。問(wèn)題是你用地的結(jié)構(gòu)，就搞房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，是首先滿足居民的住房需要呢，還是首先滿足少數(shù)人住房過(guò)分寬敞的享受呢？恐怕主要還是首先滿足居民的住房需要。比如說(shuō)，好多地方的別墅并不是一年四季都有人住的，有些一年也就是一兩個(gè)月、兩三個(gè)月有人住，其他時(shí)間就沒(méi)人了。這樣利用率就很低了，就要調(diào)整，所以現(xiàn)在就要暫停別墅供地，加大普通住宅的供地量。我認(rèn)為，隨著調(diào)控措施的落實(shí)，調(diào)控會(huì)促進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。既夠符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，又滿足廣大人民的需要，我想調(diào)控最終會(huì)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。
問(wèn)：那么這次宏觀調(diào)控能否再次帶來(lái)“房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和復(fù)興”呢？
鄒：應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)這次調(diào)控，把不符合發(fā)展規(guī)律、不能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)、不適合我們國(guó)情的東西控制住，把適合我們國(guó)情的、符合人民利益的東西發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然就會(huì)復(fù)蘇了。另外，從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，我國(guó)的人口，特別是城市人口，隨著城市化進(jìn)程的加快還要增加。人口增加必然需要住房，這本身就是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)最基礎(chǔ)的東西，沒(méi)有需求就沒(méi)有發(fā)展。正因?yàn)橛行枨?，房地產(chǎn)才能夠開(kāi)發(fā)，才能夠推銷(xiāo)，才能夠有市場(chǎng)。那么經(jīng)過(guò)調(diào)控，把不應(yīng)該和不健康的東西剔除，把一些符合人們需要也符合國(guó)家政策的東西大量擴(kuò)展起來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)然會(huì)走上健康發(fā)展的道路。
問(wèn)：根據(jù)本網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，宏觀調(diào)控后各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有降溫的趨勢(shì)，這一點(diǎn)證明了宏觀調(diào)控起到了明顯的成效。但同時(shí)，土地流標(biāo)現(xiàn)象也屢見(jiàn)不鮮。就目前的形勢(shì)來(lái)看，政府應(yīng)如何化解這一問(wèn)題？您認(rèn)為目前土地市場(chǎng)還存在哪些問(wèn)題和困難？
鄒：這跟我上兩個(gè)問(wèn)題是有很大關(guān)系的。就目前而言，某些地區(qū)出現(xiàn)流標(biāo)的現(xiàn)象應(yīng)該是非常正常的，因?yàn)橐粋€(gè)新的政策出臺(tái)以后，可能會(huì)對(duì)產(chǎn)業(yè)造成比較大的影響，因此其中涉及的開(kāi)發(fā)商或投資者就得審時(shí)度勢(shì)，這是可以理解的，這正好也可以避免開(kāi)發(fā)的盲目性。個(gè)別地方出現(xiàn)流標(biāo)，我看是個(gè)別的或者是暫時(shí)的現(xiàn)象。有些城市在土地出讓方面照樣很活躍，這是市場(chǎng)回歸理性的一個(gè)必然過(guò)程。
現(xiàn)在的核心問(wèn)題是規(guī)范土地市場(chǎng)。經(jīng)過(guò)幾次整頓，各地的土地市場(chǎng)都比較規(guī)范了。但規(guī)范土地市場(chǎng)工作還要繼續(xù)深化。比如說(shuō)現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地進(jìn)入市場(chǎng)主要還是采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式進(jìn)行。今后，凡是經(jīng)營(yíng)性用地，包括一些經(jīng)營(yíng)性的工業(yè)用地，都要逐步進(jìn)入市場(chǎng)。只有這樣，市場(chǎng)才能夠真正起到在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用。另一方面，節(jié)約集約利用土地，也需要采用市場(chǎng)的手段去調(diào)控。當(dāng)然，需要完善和解決的問(wèn)題很多，但總體上應(yīng)該這樣深化。
問(wèn)：按照有關(guān)部門(mén)設(shè)計(jì)的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。其中“明租”提出要將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確。您認(rèn)為這項(xiàng)措施是否具備可行性？它將對(duì)房地產(chǎn)界和政府財(cái)政產(chǎn)生哪些具體影響？
鄒：這個(gè)問(wèn)題目前正在討論中，大家的觀點(diǎn)還不太一致。有的學(xué)者認(rèn)為，土地出讓一次性收費(fèi)存在不少弊端，比如說(shuō)有人認(rèn)為抬高了城市化的門(mén)檻，培養(yǎng)了一批侵吞全民資產(chǎn)的富豪，倒了一批有審批權(quán)的官員，這種觀點(diǎn)的意思是一次性出讓使今后產(chǎn)生的級(jí)差地租都?xì)w了經(jīng)營(yíng)者和使用者了。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為年租太復(fù)雜，收取起來(lái)成本太高。我個(gè)人認(rèn)為，從市場(chǎng)化的深度發(fā)展要求來(lái)說(shuō)，年租制是需要推行的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家年租制能夠?qū)嵭?，我們正朝著市?chǎng)經(jīng)濟(jì)走，為什么不能實(shí)行呢？關(guān)鍵是應(yīng)該吸取發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，逐步把成本降下來(lái)，采取一些措施逐步把市場(chǎng)規(guī)范起來(lái)，當(dāng)然這需要有個(gè)過(guò)程，它是市場(chǎng)的一種形式，一種手段，還需要有個(gè)磨合的過(guò)程。我個(gè)人還是主張逐步實(shí)行年租制，這樣，房地產(chǎn)商的壓力減輕了，成本降低了，房?jī)r(jià)也不會(huì)一下提高了。
這方面我看會(huì)有阻力，為什么呢？這有個(gè)本地的利益機(jī)制問(wèn)題。城市急著要發(fā)展，就需要大筆的資金。如果采用年租制，每年收上來(lái)的錢(qián)比一次出讓少，對(duì)那些急于尋求發(fā)展的地方講，它解決不了大問(wèn)題，所以有的地方可能還是情愿采用出讓的方法。
這個(gè)影響（指土地出讓金分年收取對(duì)房地產(chǎn)界和政府財(cái)政產(chǎn)生的具體影響），我認(rèn)為還是好的影響多一些，量體裁衣，循序漸進(jìn)，有多少錢(qián)辦多少事！現(xiàn)在不具備條件、辦不到的事情，非要努力去辦，就會(huì)出現(xiàn)后遺癥了。（張 曦）
