新華社武漢９月６日電（“新華視點(diǎn)”記者徐海波、陳?。┻B日來(lái)，北京、上海、杭州、蘇州等地相繼飚出新“地王”，一時(shí)間，有關(guān)房?jī)r(jià)上漲的呼聲不絕于耳。
分析人士指出，“地王”頻出，說(shuō)明資本進(jìn)入房地產(chǎn)的意愿十分強(qiáng)烈，特別是在一線城市，一些地產(chǎn)商狂炒地皮到了“赴湯蹈火，在所不辭”的地步。
土地大幅升值，誰(shuí)是受益者
湖北武漢有一塊企業(yè)用地，兩年前以２．５億元被地方政府收儲(chǔ)，再以８．８億元賣給開發(fā)商，這超過(guò)６億元的差價(jià)穩(wěn)穩(wěn)進(jìn)入了地方財(cái)政，房?jī)r(jià)只漲不跌與地價(jià)有什么關(guān)系，賣地收入又與政府財(cái)政有何關(guān)系？其中的奧妙耐人尋味。
２０１１年９月，武漢長(zhǎng)江融達(dá)電子有限公司與湖北省科技投資集團(tuán)簽約，由湖北科投將其廠區(qū)１７１畝土地以２．５億元的價(jià)格收儲(chǔ)。兩年之后，這塊地又以超過(guò)３倍的價(jià)格通過(guò)土地交易市場(chǎng)公開出讓。
記者查詢武漢市土地交易中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，１７１畝地被劃分為三塊，其中近１３６畝用于住宅開發(fā)，通過(guò)“招拍掛”出讓給三家開發(fā)企業(yè)，合計(jì)成交價(jià)超過(guò)８．８億元。與收儲(chǔ)價(jià)相比，價(jià)格增加了６．３億元。
分析人士指出，雖然這塊地整體價(jià)格并不高，但巨額抬價(jià)將計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，最終轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。
長(zhǎng)江融達(dá)副總經(jīng)理劉憲輝說(shuō)，公司土地原是國(guó)有劃撥，在２００２年改制時(shí)，變更為出讓土地，并以股份作價(jià)補(bǔ)齊了相關(guān)的稅費(fèi)。原本計(jì)劃自行聯(lián)系買家出賣，保利、信達(dá)、中電等１０余家房企也多次上門洽談。經(jīng)過(guò)再三權(quán)衡，最終，董事會(huì)還是決定賣給湖北科投。
據(jù)分析，湖北科投是武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)直屬獨(dú)資國(guó)有企業(yè)，履行投融資平臺(tái)職責(zé)，同時(shí)，東湖開發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備中心也掛靠于湖北科投，代表開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)土地整理儲(chǔ)備。此次土地出讓收入大部分進(jìn)入財(cái)政，少量由湖北科投用于后期土地整理。
而對(duì)于長(zhǎng)江融達(dá)而言，為了能在開發(fā)區(qū)拿地建新廠，“不得不”選擇湖北科投。“開發(fā)區(qū)的地大多在湖北科投手中，如果他不給地，我們就得搬出去，也就享受不到開發(fā)區(qū)的財(cái)稅優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)是更大的損失?！眲椵x如是說(shuō)。
東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)土地儲(chǔ)備中心常務(wù)副主任戈小兵認(rèn)為，長(zhǎng)江融達(dá)直接賣地是行不通的。土地用途、容積率的調(diào)整和規(guī)劃都需要國(guó)土規(guī)劃局來(lái)辦理，只有取得選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件證后才具備交易資格?！皣?guó)土規(guī)劃局不給你辦‘一書一證’，你就交易不了?！?/p>
房地產(chǎn)收益各占幾何？
武漢市化工區(qū)八吉府街向家尾村支部副書記向禹星告訴記者，他們村先后有２０００余畝土地以每畝１３．８萬(wàn)元左右的價(jià)格，被“土地儲(chǔ)備中心”轉(zhuǎn)手以２５萬(wàn)元左右價(jià)格賣給企業(yè)。為此，許多村民認(rèn)為不合理，懷疑村干部從中作梗，經(jīng)常要求向上級(jí)反映情況。
據(jù)報(bào)道，廣州大學(xué)城２００４年第一期的征地面積１８平方公里，平均每平方米的征地補(bǔ)償價(jià)格不超過(guò)１００元。２００９年，這一區(qū)域的土地平均價(jià)格猛增到每平方米兩萬(wàn)元以上。中間只相隔五年，差價(jià)卻高達(dá)２００多倍。
業(yè)內(nèi)人士指出，自從２００４年土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度以來(lái)，我國(guó)大多數(shù)城市建立了土地儲(chǔ)備中心，由政府出面收購(gòu)或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過(guò)土地市場(chǎng)進(jìn)行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價(jià)?！斑@些最終形成地方政府財(cái)政收入的最大一塊－－土地出讓金?！?/p>
中國(guó)指數(shù)研究院房地產(chǎn)專家李國(guó)政告訴記者，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部、人民銀行等部門公布的數(shù)據(jù)，２０１２年，土地出讓金為２８５１７億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)業(yè)銷售６．４萬(wàn)億元將近４５％。
“這個(gè)數(shù)據(jù)并不十分準(zhǔn)確，加上各種稅費(fèi)收入以及銀行房貸所得利息，一些地方政府拿走的收益不菲。”李國(guó)政說(shuō)，如此巨大的土地收益，誰(shuí)不眼饞？
土地儲(chǔ)備制度亟待完善
雖然并非所有土地必須經(jīng)過(guò)收儲(chǔ)，但實(shí)際上只要被土地儲(chǔ)備中心列入規(guī)劃的地塊就難逃被“倒手”的命運(yùn)。武漢一位房企老總說(shuō)，“理論上，土地所有人可以自由交易，但只要土地儲(chǔ)備中心看中的土地，你不賣給他，規(guī)劃部門就通不過(guò)?！?/p>
戈小兵表示，按照我國(guó)土地制度規(guī)定，土地所有人可以自行通過(guò)土地交易中心掛牌，并繳納４％的契稅、５．８％的營(yíng)業(yè)稅以及增值稅?！暗恋亟灰字行挠袡?quán)優(yōu)先收購(gòu)，如果看不中，才會(huì)給他人辦理手續(xù)?！?/p>
專家指出，原本為了控制土地價(jià)格而生的土地儲(chǔ)備制度在一些地方開始“走樣”，逐漸成為土地市場(chǎng)的“二道販子”。
華中科技大學(xué)土地管理系盧新海教授說(shuō)，一些地方政府打著“土地儲(chǔ)備”的旗號(hào)壟斷土地市場(chǎng)，既是買方，又是賣方，從中獲取巨額差價(jià)，直接推高了房?jī)r(jià)上漲。
在這種情況下，一些地方將土地出讓列為首要工程。據(jù)億房研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年，東湖開發(fā)區(qū)共成交土地９５萬(wàn)平方米，是武漢市賣地最多的區(qū)域。
武漢市財(cái)政數(shù)據(jù)顯示，２０１２年土地出讓收入３５２億多元，而２０１３年預(yù)算這一收入達(dá)４２６億多元，增長(zhǎng)２１．１％。
盧新海表示，當(dāng)前，土地儲(chǔ)備制度亟待矯偏完善，首先應(yīng)逐步實(shí)行更加市場(chǎng)化的土地買賣制度，讓買賣雙方直接對(duì)接，真正發(fā)揮市場(chǎng)規(guī)律，發(fā)揮價(jià)格杠桿作用，而不是儲(chǔ)備壟斷土地，其次，應(yīng)從法律上明確界定各方利益主體，進(jìn)行權(quán)益劃分，做到公平公開公正，避免出現(xiàn)違法違規(guī)行為。
