“新拆遷條例”二次征求意見(jiàn)規(guī)范房屋征收程序
新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、周英峰）國(guó)務(wù)院法制辦１５日公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)對(duì)房屋征收進(jìn)行了明確的程序性規(guī)定。
國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，程序性規(guī)定是為了規(guī)范政府的征收活動(dòng)，切實(shí)保證在征收、補(bǔ)償活動(dòng)過(guò)程中統(tǒng)籌兼顧好公共利益和被征收群眾利益。
二次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，房屋征收部門擬定房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，組織有關(guān)部門和專家論證，并將房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案予以公布征求意見(jiàn)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)被征收人意見(jiàn)，對(duì)房屋征收范圍、征收補(bǔ)償方案進(jìn)行修改，并報(bào)市、縣級(jí)人民政府。
為了保證程序公開、公正和補(bǔ)償?shù)轿唬握髑笠庖?jiàn)稿還規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補(bǔ)償情況在房屋征收范圍內(nèi)向全體被征收人公布。達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)政府作出補(bǔ)償決定。申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)償決定，對(duì)被征收人先予貨幣補(bǔ)償或者提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋、周轉(zhuǎn)用房。
為了給被征收人提供充分的行政救濟(jì)和司法救濟(jì)途徑，二次征求意見(jiàn)稿同時(shí)規(guī)定，被征收人對(duì)征收決定和補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議規(guī)定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法向人民法院提起訴訟。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋表示，新的征求意見(jiàn)稿關(guān)于征收程序的規(guī)定仍然延續(xù)第一次征求意見(jiàn)稿的精神，更加公開和透明。
值得關(guān)注的是，二次征求意見(jiàn)稿將第一次征求意見(jiàn)稿中有關(guān)危舊房改造需經(jīng)９０％被征收人同意和補(bǔ)償方案需征得三分之二以上被征收人的同意、補(bǔ)償協(xié)議簽約率達(dá)到三分之二以上的方可生效的規(guī)定，修改為保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，經(jīng)市、縣級(jí)人民代表大會(huì)審議通過(guò)。
對(duì)此，沈巋認(rèn)為，宏觀來(lái)看，之所以取消這一規(guī)定是更多地考慮地方而不是被征收人或被征收房屋的居民的意志，更多地考慮整個(gè)地區(qū)、除被征收人以外的其他公眾的看法，所以沒(méi)有延續(xù)第一次意見(jiàn)的規(guī)定。
但他認(rèn)為，被征收人是否同意危舊房改造項(xiàng)目，除了要照顧改造地區(qū)其他老百姓意見(jiàn)外，被征收人的群體意見(jiàn)也應(yīng)該給予充分考慮。
我國(guó)擬立法禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)
新華社北京１２月１５日電（記者崔清新、楊維漢）國(guó)務(wù)院法制辦１５日公布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見(jiàn)稿）》明確規(guī)定，政府是房屋征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w，禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。
按照現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷。國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。
今年１月２９日，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》首次向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。截至３月３日，共收到意見(jiàn)和建議６５６０１條。其中涉及房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)共２４５４條，主要集中在以下幾個(gè)方面：一是認(rèn)為房屋征收部門可以委托其他單位從事征收補(bǔ)償與搬遷的具體工作，但是受委托單位應(yīng)當(dāng)是“具有管理公共事務(wù)職能的組織”，不能是營(yíng)利性組織，并且對(duì)受委托單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。二是認(rèn)為受委托單位不能是開發(fā)商、建設(shè)單位以及一切與該項(xiàng)目有利益關(guān)系的單位。三是認(rèn)為房屋征收部門不能委托其他單位從事征收補(bǔ)償與搬遷的具體工作。
第二次公布的征求意見(jiàn)稿規(guī)定，政府房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托范圍內(nèi)承擔(dān)具體工作，不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任。
新的征求意見(jiàn)稿還規(guī)定，任何單位和個(gè)人都不得采取暴力、脅迫以及中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋表示，意見(jiàn)稿對(duì)暴力等方式野蠻搬遷活動(dòng)是嚴(yán)格禁止的，并對(duì)由此帶來(lái)的法律責(zé)任作了更加細(xì)致的規(guī)定。意見(jiàn)稿明確提出，如果暴力野蠻搬遷造成損失的，就要承擔(dān)賠償責(zé)任。如果行政機(jī)關(guān)工作人員出現(xiàn)這方面的問(wèn)題，就要給予行政處分，構(gòu)成犯罪的還要追究刑事責(zé)任。
“新拆遷條例”進(jìn)一步明確房屋征收范圍
新華社北京１２月１５日電（記者周英峰、楊維漢）征收范圍的確定即“公共利益”的界定，一直是社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。國(guó)務(wù)院法制辦１５日公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見(jiàn)稿）》，進(jìn)一步明確了房屋征收范圍。
根據(jù)二次征求意見(jiàn)稿的規(guī)定，為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列七種情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：
——國(guó)防設(shè)施建設(shè)的需要；
——由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；
——由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
——為改善住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；
——由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；
——國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用房建設(shè)的需要；
——法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
二次征求意見(jiàn)稿同時(shí)規(guī)定：“前款規(guī)定的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)人民政府國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。”
北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋認(rèn)為，只有上述條件同時(shí)滿足才是符合公共利益需求的。同時(shí)，他指出，在安居工程建設(shè)和舊城改造方面，新的征求意見(jiàn)稿在決定其是否符合公共利益上提高了地方人大的監(jiān)督作用。
據(jù)介紹，條例在第一次征求意見(jiàn)中，一些公眾反映的意見(jiàn)主張對(duì)公共利益的界定不宜過(guò)寬，而且認(rèn)為應(yīng)是所有公眾都能共享的權(quán)益，完全由國(guó)家財(cái)政投資建設(shè)的，才能被界定為公共利益。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公共利益的內(nèi)涵與外延，在不同國(guó)家和地區(qū)的不同發(fā)展階段，是不同的。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的現(xiàn)階段，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、國(guó)家現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)，符合最廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面；遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，滿足人民群眾的基本住房需求，也是公共利益的重要方面。
這位負(fù)責(zé)人指出，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，建立公共服務(wù)供給的社會(huì)和市場(chǎng)參與機(jī)制是必然趨勢(shì)，不能以是否采用市場(chǎng)化的運(yùn)作模式作為界定公共利益的標(biāo)準(zhǔn)。不能因醫(yī)院、學(xué)校、供水、供電、供氣、污水和垃圾處理、鐵路、公交等收費(fèi)就否認(rèn)這些項(xiàng)目的公共利益屬性。保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建，與廣大城鎮(zhèn)居民生活、工作密切相關(guān)，這些項(xiàng)目的實(shí)施既改善了城鎮(zhèn)居民居住、工作條件，又改善了城市環(huán)境，提升了城市功能，也屬于公共利益的一個(gè)方面。
“實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展、節(jié)約合理利用土地、嚴(yán)格保護(hù)耕地，要通過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，加以調(diào)控。只要對(duì)被征收人按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格給予公平補(bǔ)償，公共利益和被征收人的利益就不會(huì)對(duì)立，而是可以統(tǒng)一的。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
我國(guó)擬立法規(guī)定征收補(bǔ)償金額“不得低于”
被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格
新華社北京１２月１５日電（記者陳菲、崔清新）國(guó)務(wù)院法制辦１５日公布了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（第二次公開征求意見(jiàn)稿）》，意見(jiàn)規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
今年１月２９日，國(guó)務(wù)院法制辦對(duì)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（征求意見(jiàn)稿）》首次向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。截至３月３日，共收到意見(jiàn)和建議６５６０１條，其中，１３３３２條意見(jiàn)是針對(duì)房屋征收的補(bǔ)償提出的。
根據(jù)第一次征求意見(jiàn)稿，對(duì)房屋征收貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一規(guī)定本意是要按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償金額，但這種表述引起了歧義。結(jié)合社會(huì)各界所提意見(jiàn)，二次征求意見(jiàn)稿明確規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
北京大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)沈巋指出，關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)新的征求意見(jiàn)稿規(guī)定，市場(chǎng)價(jià)格成了最底線。考慮到中國(guó)在現(xiàn)實(shí)的征收和拆遷過(guò)程中，很多被征收人的房屋所有權(quán)及其他合法權(quán)益的形成有歷史因素，有很多復(fù)雜情況，不能一概籠統(tǒng)地用市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上，只要考慮的因素是合理的，就可以高于市場(chǎng)價(jià)。
二次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法，由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見(jiàn)。還規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人選定，被征收人選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體辦法由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定。
針對(duì)這一點(diǎn)，沈巋指出，第一次征求意見(jiàn)稿是由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，這個(gè)機(jī)構(gòu)還必須由被征收人選定。第二次征求意見(jiàn)稿延續(xù)了這樣的規(guī)定，同時(shí)明確了評(píng)估機(jī)構(gòu)是獨(dú)立客觀公正來(lái)進(jìn)行評(píng)估，任何單位或個(gè)人不能干預(yù)。評(píng)估的具體辦法由國(guó)務(wù)院住建部來(lái)統(tǒng)一制定，而不是由各個(gè)地方來(lái)規(guī)定，這樣保障評(píng)估能夠按照科學(xué)合理的評(píng)估規(guī)范來(lái)進(jìn)行，受地方政府的影響相對(duì)小些。
二次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。就是說(shuō)，政府對(duì)符合住房保障條件的被征收人除給予補(bǔ)償外，還應(yīng)優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。此外，二次征求意見(jiàn)稿還對(duì)“回遷”進(jìn)一步作了明確，規(guī)定因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府應(yīng)當(dāng)提供“改建地段或者就近地段”的房屋。
第一次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。為了切實(shí)保障被征收人合法權(quán)益，增強(qiáng)條例可操作性，二次征求意見(jiàn)稿將“適當(dāng)補(bǔ)償”修改為根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，具體辦法由市、縣級(jí)人民政府規(guī)定。
對(duì)于違法建筑的補(bǔ)償問(wèn)題，第一次征求意見(jiàn)稿規(guī)定原則上不予補(bǔ)償。國(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，特別是那些公告征收范圍之后新建、擴(kuò)建、改建的房屋，是被征收人投機(jī)取巧、侵占公共利益的非法行為，給予補(bǔ)償，于法于理不合，對(duì)納稅人和其他守法的被征收人不公平。但有些由于歷史原因形成房屋手續(xù)不全的，應(yīng)當(dāng)先由有關(guān)部門進(jìn)行認(rèn)定、處理。因此，二次征求意見(jiàn)稿規(guī)定，政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依照法律、法規(guī)對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)依法登記的建筑予以認(rèn)定、處理。處理后確認(rèn)為違法建筑的，不予補(bǔ)償。
